Wie findet man das richtige Buero?

Klasse A vom Feinsten - das New York TImes Gebaeude

Wer in New York City ein Buero anmieten moechte, sieht sich zunaechst einmal einer Gebaeudeklassifizierung gegenueber, die man aus Deutschland so nicht kennt, die aber einen massgeblichen Einfluss auf die zu erwartende Miete hat. 
Die Miete in den USA wird immer als Jahresmiete per SF angegeben und errechnet sich wie folgt: Wenn man z.B. ein 3,000 SF (278 Quadratmeter) grosses Buero im Empire State Building mieten will, dass pro SF ca. $60/SF kostet, ist man also jaehrlich mit $180,000 dabei. Dafuer muss man aber keinem den Weg erklaeren. 

New Yorker Buerogebaeude werden ueblicherweise in drei Klassen eingeteilt. 

Klasse A.  Diese Gebaeude prasesentieren den hoechsten Standard auf dem Markt. Es sind die neuesten, am besten gepflegten Gebaeude und besitzen die beste Infrastruktur wie z.B. High Speed Aufzuege und Rolltreppen.  Klasse A Gebaeude befinden sich in einer sehr guten Lage, haben eine bequeme Verkehrsanbindung und haben ein professionelles Management. Eine Sicherheitsfirma garantiert die Eingangskontrolle. Es gibt Annehmlichkeiten wie kleinere Laeden fuer den noetigsten Bedarf, manchmal eine Reinigung oder ein Fitnesstudio. Resultierend aus diesen Fakten, findet man in diesen Gebaueden hochklassige Mieter, die bereit sind, sehr hohe Mieten zu bezahlen. Hier finden sich Banken, Investmentfirmen und Anwaltskanzleien.

B - Klasse:- 500 Fifth Avenue

Klasse B.  Klasse B Gebaeude sind meistens ein wenig aelter, haben ein professionelles Mangement und gute Mieter.            Diese Gebaeude sind bei Investoren sehr beliebt, da man hier mit vertretbarem Aufwand den Klasse A Status wiederherstellen kann, z.B. durch Fassaden - oder Lobbysanierungen oder die Renovierung der Toiletten. In den USA befinden sich die Toiletten (Bathrooms) grundsaetzlich in der Kernzone (Core area) und werden von allen Mietern gleichzeitig benutzt.         Das hat den Vorteil, dass die eigentlichen Mietflaechen umgebaut werden koennen, ohne dass man gleichzeitig neue Baeder installieren muss.  Das bedeutet Zeit-und Geldersparnis.

Klasse C. C ist die niedrigste Klassifizierung von Buerogebaeuden. Diese Gebaeude sind ueblicherweise mehr als 30 Jahre alt und sind in einer weniger guten Gegend gelegen. Ebenso gibt es hier meistens erheblichen Renovierungsbedarf.  Elektroanlagen und Klimatisierung sind ueberaltert. Es ist schwieriger, hier gute Mieter zu finden, allerdings sind die Mieten hier vergleichsweise guenstig. Man kriegt hier bereits Flaechen von $20/SF. Aber man kriegt was man bezahlt: langsame, veraltete Aufzuege, zugige Fenster und uralte Baeder. Ueblicherweise werden solche Gebaeude irgendwann komplett entkernt und erneuert oder abgerissen.   

Wer in NYC Bueroflaechen sucht, sollte ebenso verstaerktes Augenmerk auf die folgenden Dinge legen:

• Kapazitaet der Klimaanlagen: Manche Gebaeude (auch A-Klasse !) stellen Kuehlung und Heizung nur fuer die ueblichen Buerozeiten zur Verfuegung. Wer ausserhalb dieser Zeiten arbeitet, muss extra zahlen oder aber eine unabhaengige Klimaanlage auf eigene Kosten einbauen und betreiben

• Anzahl und Geschwindigkeit der Aufzuege: Man bedenke, in grossen Gebaeuden arbeiten manchmal mehrere tausend Leute. Wenn die Aufzuege alt, klein und langsam sind, kann das lange Wartezeiten am Morgen oder Abend bedeuten

 

•  Notstromversorgung: Das Problem der Stromversorgung kennen wir nicht erst seit "Sandy". Es ist durchaus gaengig, dass im Sommer (wo der Strombedarf am hoechsten ist) gerne mal der Strom ausfaellt. Man ist also gut beraten, wenn das Gebaeude wenigstens eine Notstromversorgung fuer die wichtigsten Funktionen hat.

• Allgemeine Sicherheit und  Rettungswege : Ebenso wichtig sind die allgemeine Sicherheit (Sicherheitsdienst) und das Vorhandensein ausreichender und funktionierender Nottreppenhaeuser, Sprinkler und Brandmelder

• Deckenhoehen: Sind gerade in alten Gebaeuden ein Problem. Diese sind einfach nicht fuer die vielen Klimakanaele, Sprinkler und Elektroleitungen ausgelegt, die sich heutzutage nach Umbau dann in der abgehaengten Decke befinden. Vorsicht also wenn die Dekcenhoehe bereits im unausgebauten Zustand recht niedrig wirkt. Lieber Architekten hinzuziehen. (Ich kann gerne deutsche Architektin empfehlen!)

• Lage: Die drei wichtigsten Kategorien beim Anmieten oder Kauf einer Immobilie: Lage, Lage, Lage. Das sagt alles. Gibt es in der Naehe Restaurants, Geschaefte, Banken oder Geldautomaten. Fitnesstudios?

• Bauzustand: Zustand der Eingangshalle, der Fassade, der Fenster, der Toiletten. 

Manche Dinge sind sicherlich genau gleich in Deutschland, aber einige haben mich damals schon ueberrascht. Andere Laender, andere Sitten halt.

Land unter in Downtown Manhattan

 UPDATE NOVEMBER 21, 2012: Mehr als 1/5 aller Buerogebaeude in Lower Manhattan sind derzeit noch immer geschlossen.  Klick hier fuer vollen Artikel


"Sandy" ist nunmehr fast 3 Wochen her, und in vielen Teilen der Stadt ist (fast vollstaendig) Normalitaet zurueckgekehrt. Klar, der Nahverkehr ist noch immer beeintraechtigt: lange Schlangen am Busterminal (weil noch nicht alle Zuege wieder fahren), der Strassenverkehr kurz vorm Kollaps. Aber: keine Benzinschlangen mehr, selbst der Battery - Tunnel, der ueberschwemmt staendig im Fernsehen zu sehen war, ist wieder offen - ab Montag fuer den gesamten Verkehr ausser LKW. Stueck fuer Stueck zurueck ins Leben. New York City is back . Aber: das gilt nicht fuer downtown Manhattan, die Gegend, die der Sturm mit voller Wucht erwischt hat.

Trocknungsmassnahmen an der U-Bahn

Kein Durchkommen in Lower Manhattan

Gestern war ich das erste Mal wieder an der Suedspitze Manhattans, da wir dort eine Baustelle haben. Dort ist Sandy noch immer sehr praesent.  Unsere Baumassnahmen z.B. wurden verschoben, da das gesamte Gebauede noch immer keinen Strom hat.

Sandsaecke

Es gibt in solchen Hochhaeusern gigantische Raeume mit Stromverteilerschraenken, ueblicherweise im Keller. In "unserem" Gebaeude wurden diese wurden durch die hereinstroemenden Wassermassen einfach aus der Verankerung gerissen und gegen die Wand gedrueckt. Kurz - alles Schrott. 

Viel Arbeit fuer die New Yorker Bauarbeiter

Die neuen Verteiler wurden bereits angeliefert, die Demontage der Restbestaende hat begonnen. Das Instandsetzen der kompletten Anlage wird jedoch Wochen dauern. In dieser Zeit sind die Firmen in Ausweichbueros in New York oder New Jersey umgezogen.

Seltsam ist es schon, einen solchen Tower zu betreten, wenn er fast komplett stromlos ist. Einer der 12 Aufzuege wird temporaer mit Notstomaggregaten betrieben, die Lobby ist notduerftig beleuchtet. Alles andere: abgeschaltet. Sehr kalt ist es in der einst so repraesentativen Eingangshalle, und es riecht alles andere als gut. Eine unangenehme feuchte Kaelte, die bis in die Knochen dringt, paart sich mit dem unangenehmen Geruch nach Oel und feuchtem Mauerwerk. "Unser" Geschoss ist das 28. und wurde bereits vor dem Hurricane fuer die anstehenden Bauarbeiten geraeumt, mutet jetzt fast gespenstisch an - leere moeblierte Raeume, in denen wir mit Taschenlampen herumliefen. Fast, als waeren die Mieter vor der Flut geflohen - was sie aber nicht sind.

Kein Sprinkler - kein Strom

Nein - kein Stau ---- LKW's mit schwerem Equipment helfen bei der Wiederherstellung der Normalitaet

Zurueck auf der Strasse, wird mir einmal mehr die sprichwoertliche Stehauf - Mentalitaet der Amerikaner bewusst, die ich in den vergangenen Jahren so sehr schaetzen gelernt habe. What doesn't kill us, makes us stronger. 

Die Strassen sind voll mit schweren Apparaten und Trucks aus allen Teilen des Landes , sogar Kanadier haben ihre Fahne am LKW befestigt. Rund um die Uhr wird hier gearbeitet, schliesslich sind sehr viele Firmen betroffen.

Und wenn man dann hier im Sonnenlicht steht und die Staten Island Faehre am nahen Ferry Terminal ablegen sieht, besteht kein Zweifel mehr. Die harten Jungs werden es schaffen. Lower Manhattan wird bald zurueck sein im Leben, voller Licht und Aktivitaet. 

Lunch mit Columbus

Dieser Tage lud mich meine Freundin Jutta, die als Architektin in einem renommierten New Yorker Architekturbuero arbeitet, zu einem ganz besonderem Event ein - Lunch mit Columbus.

So sieht das Denkmal ueblicherweise aus - an der Spitze thront Columbus

Jeder New Yorker kennt das Denkmal von Christoph Columbus am Columbus Circle. 
Das aus Marmor und Granit bestehende, ca. 21 m hohe Monument in der Mitte des Platzes wurde vom Italiener Gaetano Russo geschaffen und 1892 zum 400. Jahrestag der Landung von Kolumbus in Amerika eroeffnet.

Als ich diesmal dorthin kam, fand ich den Columus allerdings in Geruest verpackt. Was war denn hier los? Restaurierungsmassnahmen ?

Ganz oben das Wohnzimmer - noch wusste ich nicht so recht, was ich mir darunter vorstellen sollte

Weit gefehlt. Der Japaner Tatzu Nishi hat hier eine Ausstellung namens "Discovering Columbus" ins Leben gerufen und sich den alten Herren direkt in ein Wohnzimmer des 20. Jahrhunderts geholt. Ein Raum mit moderner Einrichtung: Sofas, Flatscreen Fernseher, Buecherregalen. Man kann sitzen und verweilen, und dabei Columbus ein bisschen Gesellschaft leisten. 

Wann kommt man da schon mal so dicht ran?

 





























Sogar die Tapete ist unique - diese wurde vom Kuenstler nur fuer diesen Zweck entworfen und spiegelt das moderne Amerika wider: Das McDonalds - logo, Szenen aus Filmen, New Yorker Wahrzeichen und dergleichen. 

Eine sehr interessante Ausstellung - auf jeden Fall wert, die 6 Treppen nach oben zu gehen und mal das anzuschauen, was man sonst nur von 20 m tiefer sieht. Eine Marmorstatue und ein aussergewoehnlicher Blick auf den Circle. 

Der Columbus Circle

Taxis, Taxis, Taxis .... nur wenn es regnet, findet man keins

Inmitten des Geruests - der Fuss der Statue

Beeindruckt hat mich die Idee - wer auf sowas kommt? Da wurden mir einmal wieder die Grenzen meiner eigenen Kreativitaet vor Augen gefuehrt.

Jutta: vielen Dank, dass Du mich mitgenommen hast - waere schade gewesen, wenn ich das verpasst haette. Einzigartig. Hat Spass gemacht.

Marktbegleitende Hochhausplanung

Der Bau eines Hochhauses erledigt sich bekannterweise nicht von heute auf morgen. Die Planung eines solchen Kolosses dauert inclusive der Genehmigung und FInanzierung Jahre. 
Das war jedoch nicht immer so. Zum Beispiel wurde  das Empire State Building in nur 13 Monaten erbaut - heute dauert es laenger, all die Genehmigungen zu bekommen. Der Amtsschimmel wiehert auch in New York City. DOB, DOT, Fire Department....

Was macht man aber, wenn man in dieser Zeit feststellt, dass man sich mit der Markteinschaetzung vergallopiert hat, und/oder sich der Bedarf zwischenzeitlich veraendert hat? 
Wenn Du merkst, dass Du auf einem toten Pferd, sitzt - steig ab?

So sieht es heute aus

So geschehen bei einem der Hochhaeuser, das derzeit auf der 55. Strasse im Bau ist. Das heutige Grundstueck bestand urspruenglich aus 12 kleineren und hatte insgesamt 9 Eigentuemer. Klar, dass es problematisch ist, alles unter einen Hut zu bekommen. Grundstuecke kaufen, zusammenlegen, Luftrechte erwerben - all das dauert und kostet.

Das Gebaeude musste sogar 2007 auf dem Grundstueck verschoben werden (nachdem schon alles eingemessen war), da ein Eigentuemer seinen Anteil nur gegen horrende Summen verkaufen wollte.

Die originale Planung aus 2006 sah einen 80 stoeckigen Highriser vor, einen sogenannten Mixed-Use, bestehend aus Hotel und Eigentumswohnungen. Ansprechend und neuartig war die Grundrissgestaltung, es war ein sogenannter "Twisting tower" vorgesehen, wo sich die Fassade nach oben verdreht. Interessant in der Architektur, aber des Planers Alptraum in der Bauphase: man denke daran, dass ja alle Versorgungsleitungen, Aufzuege und Treppenhaeuser in jedem Geschoss exakt uebereinander sein muessen, aber die restlichen Grundrisse sich aendern. 2006 stiegen die Baupreise wegen einer guten Konjunktur. Das Gebaeude war noch in der Planung. Der Eigentuemer sondierte den Markt erneut und das Ergebnis war befriedigend hinsichtlich der Eigentumswohnungen.  Aber:  der Bedarf an Hotelzimmern war eher lauwarm. Man entschied sich zum Planungsstopp - und zur Umplanung. Bueros sollten es nunmehr werden.

Also wurde umgeplant: der Twist verschwand, eine komplett neues Gebaeude wurde geplant, dass ueber 1 Million SF ( ueber 100,000 Quadratmeter) Bueroflaechen zur Verfuegung stellen sollte. Alles schien super, ein Home run. Grosse Anwaltsfirmen leasten noch waehrend der Planungsphase. Aber - das Gebaeude steckte noch im Kellergeschoss, als 2008 der Markt crashte und die Finanzierung den Eigentuemern um die Ohren flog. Also wurde der Bau gestoppt, das Kellergeschoss erhielt eine wasserdichte Abdeckung und das wars. Ende der Vorstellung.

Aber: zu diesem Zeitpunkt waren bereits $500 Millionen investiert worden, was also tun? Zunaechst aussitzen. 

Als im Jahre 2010/2011 die Leerstaende in Midtown zurueckgingen, entschied man sich, den Bau fertigzustellen. Die Baugenehmigung war "noch gut". Der Stahl und die Fassadenelemente waren in 2009 von einer Firma im mittleren Westen fuer einen "Spottpreis" fertiggestellt worden und lagerten seither dort. 

Man brachte alle bereits beauftragten Firmen zurueck an Bord, und seither geht alles ganz schnell. Ende 2013 soll das Gebauede bezugsfertig sein. 

Und nun wird es richtig gut - LEED Gold, mehr als 100,000 Quadratmeter Bueroflaechen vom Feinsten , eine 10 m hohe EInganglobby mit italienischem Marmor, ein begruentes Dach. Und als grosser Bonus kommt irgendwann in den naechsten Jahren (geplant 2016) noch ein fast direkter U-Bahn-Anschluss von der gerade im Bau befindlichen Second Avenue Line. 

Gut Ding will Weile haben - dieser Spruch bekommt hier eine ganz neue Bedeutung.

Sandy - before and after

Ich bin durch Zufall auf eine Website gestossen, die Vorher/Nachher - Bilder von der Kuestengegend zeigt. Schaut Euch das mal an. Einfach nur bedrueckend.

Vorher - Nachher

(einfach auf dem Foto die Maus von links nach rechts schieben)

NYC und der Sturm

Nur ein kleiner Hinweis auf das New York Times Magazine - es hat ein tolles Coverfoto. Unbedingt ansehen. Hier gehts zum NYTimes Magazin

Ebenso: schockierende Bilder aus dem Rockaway-  Fotos 

Land in Sicht: Die Luxusyachten vom Jersey Shore - Fotos 

Jersey strong

Nein, heute kein Update zu Sandy - alles noch beim Alten, ausser dem Fakt, dass fuer naechste Woche ein Nor'Eastern, also ein Wintersturm vorhergesagt wurde, der so ziemlich die gleiche Gegend treffen soll wie Sandy. Hoffen wir mal das Beste.

Ich moechte viel eher auf ein Video aufmerksam machen, dass das Ausmass der Katastrophe in NJ ziemlich anschaulich zeigt. 

Jersey strong

Jedenfalls ziehe ich - einmal mehr - den Hut vor den Amerikanern, die die Aermel hochkrempeln und weitermachen. 

Fall seven times, stand up eight.

Der Sandy - Aftermath

Mit unserer Unerfahrenheit und Naivitaet in Katastrophenfaellen hatten schon irgendwie geglaubt, dass nach Abflauen des Sturmes die damit gekommenen Probleme sich ebenso "in Luft aufloesen" wuerden. Weit gefehlt. 

Der Norden New Jerseys, vor allem die kuestenferneren Teile, ist mit einem blauen Auge davon gekommen. Die Spuren der Verwuestung, die man auf den Fotos von der Kueste New Jerseys und den Boroughs von New York sieht, gibt es hier nicht in diesem Ausmass. Einige Ortschaften stehen unter Wasser, aber zumindest stehen die Haeuser noch - wobei bei einigen fraglich ist, ob sie nach Abpumpen des Wassers noch bewohnbar sein werden. Heisst - wir jammern auf hohem Niveau. 

Ein paar Fakten zum lokalen Status (Bergen County, NJ):

Stromversorgung: Viele Haeuser sind noch immer ohne Strom. Progess ist spuerbar, viele haben innerhalb von 2-3 Tagen wieder Strom gehabt. Aufladestation wurden hergerichtet, gibt es dort auch warmes Essen und Duschen. 

Nachbarschaftshilfe: Handyladeparty

Kritisch: die Benzinversorgung. Lange Schlangen an den meist geschlossenen Tankstellen.  Neben  Benzin fuer das Auto brauchen die Leute vor allem Nachschub fuer ihre Generatoren.  

Out of gas - solche Bilder gab es in NJ das letzte Mal 1974

Lebensmittel: Einige Supermaerkte haben offen und bieten auch eine grosse Auswahl. Kaum Engpaesse. 

Bargeld: Manche Banken haben noch immer keinen Strom, daher gibt es dort auch kein Bargeld. Viele Geschaefte, so sie denn offen sind, akzeptieren allerdings keine Kreditkarten.

Oeffentliche Verkehrsmittel: Kommen Stueck fuer Stueck wieder in Service. Die U-Bahn in New York faehrt bis zur 42. Strasse, da es unterhalb dieser noch immer keinen Strom gibt. Morgen soll die Stromversorgung dort wiederhergestellt werden. Die Fahrt nach Manhattan zur Arbeit ist noch immer beschwerlich und extrem zeitaufwendig. Am ersten Tag nach dem Hurrikan hat es wegen nicht vorhandener oeffentlicher Verkehrsmittel ein Verkehrschaos gegeben, da jeder mit dem Auto zur Arbeit fuhr. Darauf hin wurde eine einstweilige Regulierung erlassen, nach der nur Autos mit 3+ Passagieren in die Stadt gelassen werden. Die Staus vor den Tunneln und Bruecken sind gigantisch, 4 Stunden Wartezeit keine Ausnahme. 

Alles in allem: das Ausmass der Zerstoerung hat wohl nicht nur uns ueberrascht.  Meiner Familie und mir geht es gut. Unser Haus hat keinen Schaden erlitten, der Strom ist nur kurzzeitig ausgefallen und wir haben alles, was wir brauchen. Mein Mann und Sohn sind zu ihren Arbeitsstellen in NJ zurueckgekehrt, nur ich arbeite noch immer aus dem Home Office - Kabin fever eingeschlossen. 

Bedanken moechte ich mich bei den vielen Leuten, die mir gemailt / angerufen haben, um sich nach uns zu erkundigen. Einige kannte ich gar nicht,  habe aber erfahren, dass sie zu den regelmaessigen Blog Lesern zaehlen.