Saturday, August 24, 2013

Ueber den Daechern von New York

Geben wir es doch zu: Jeder Job ist irgendwann mal langweilig. Die Tage ziehn sich hin, man fuehlt sich wie der Hamster im Rad- und fragt sich, warum man eigentlich nicht was Gescheites studiert hat.
 
So auch meiner: Bauvorbereitung ist da nicht anders. Kostenermittlungen, Terminplaene, Architektenmeetings, geaenderte Kosten, erweiterte Terminplanungen, Bauherrenbesprechungen, nach unten korrigierte Kosten, kuerzere Terminplaene, Handwerkerdiskussionen, Einkauf von Bauleistungen, Diskussionen um Baugenehmigungen und Versicherungen - laufend klingelnde Telefone, endlose Exceltabellen und jede Menge Papier. Es bedarf schon einem enormen Mass an Vorbereitung, bis "the show on the road" ist - und man tatsaechlich loslegen kann.
 
 
 
 
 
 
 
Das Empire State Building mal anders - neben einer Fassade
 
Aber: mein Job hat auch eine andere Seite, eine super Spannende. Bei all den Baumassnahmen in New York kommt man viel rum und sieht eigentlich jeden Tag neue Dinge. Tolle Architektur, jede Menge interessante Leute der unterschiedlichsten Berufe und Herkunft -  und man kriegt einen Blick hinter die Kulissen der namhaftesten Firmen und lernt nebenbei auch etwas ueber deren Geschaeft.
 
Ausserdem kann man sozusagen in "das Herz" der Gebaeude blicken, sehen wie die Raeder ineinandergreifen:  Haustechnik, Klimaanlagen, Heizung, Generatoren, Aufzuege, Kellergeschosse - und Daecher. Man kommt eben auch in die Hochhaeuser rein: etwas, was Otto Normalverbraucher (abgesehen von den Besucherplattformen der bekannten Wolkenkratzer) normalerweise verborgen bleibt.
 
 
 
 



Gestern hatte ich Gelegenheit, in Midtown Manhattan mal auf einem der Daecher ueber dem 48. Stock rumzukraxeln. Der Ausblick grandiose, das Wetter toll, man fuehlt die viel besungene Freiheit und Weite - und ploetzlich wusste ich, dass ich genau den richtigen Job in der richtigen Stadt habe. Ist doch auch mal ne tolle Erkenntnis. Aber schaut selbst.
 
Tom - das "best friend picture"






 

Das Chrysler Building - zum Anfassen nah und doch ein paar Blocks entfernt

Der East River, Brooklyn im Hintergrund

Gruene Terrassen

Man sieht erst von oben, dass manche Gebaeude eine interessante Struktur haben

Downtown View - in der Bildmitte das World Trade Center Tower 1 - rechts angeschnitten das Empire State Building

Interessant, was so alles auf den Daechern ist


Mal anders

Wednesday, August 21, 2013

NYC Vorher / Nachher

Irgendwie lieben wir ja alle Vergleichsaufnahmen, die Vorher - Nachher - Fotos. 
Hier mal welche der besonderen Art: New York City vor langer Zeit und heute, vom gleichen Standpunkt aufgenommen.
Den gelben Regler in der Mitte mit der Maus anklicken und hin-und herschieben. Besonders schoen fand ich die Aufnahmen vom Tims Square auf Seite 4.


Saturday, August 17, 2013

Wo arbeitet es sich am besten?

 
Es ist amtlich: Grossraumbueros fuehren zur Ablenkung und geringerer Produktivitaet. Ca. 70 Prozent aller Amerikaner arbeiten in einem Grossraumbuero, wie ich einer Studie der International  Facility Management Association (IFMA) entnehmen konnte. Die Architekturfirma Gensler hat das bestaetigt: Mitarbeiter koennen sich nicht auf ihre Arbeit konzentrieren, wenn die Bueros zu offen sind und nicht zumindest eine Abtrennung in Cubicles erfolgt. Nach dieser Studie verbringt der durchschnittliche Mitarbeiter ca. 50% mit Focus auf seine Arbeit, 25 Prozent mit Zusammenarbeit und die restlichen 25% mit anderen Dingen, z.B. Flurfunk, Kaffee trinken und anderen Dingen.
 
Confidential Client - Photo: C.Klube
Aber nun wirds schwierig: Um Mitarbeiter gluecklich und produktiv zu machen, muss eine andere Loesung her. Bueros sollten im besten Fall so geplant warden, dass es einen Mix zwischen offenen Arbeitsplaetzen, anderen "Rueckzugsorten" und Besprechungsraeumen gibt, wo sich Mirarbeiter entweder allein auf ihr Projekt konzentrieren koennen oder aber in wechselnden Teams sich fuer ein paar Stunden zusammensetzen koennen.
 
 
Google ist ein Vorreiter in dieser Sache. Ich war bereits im New Yorker Google Buero und sah dort die interessantesten Dinge: grossraeumige Cafeterias mit kuscheligen Sitzecken, kleine und grosse Besprechungsraeume mit langen Tischen (und Legosteinen drauf), Fitnesstudios - sogar eine Bar. Hier hat das "alte" Buero ausgedient: Mitarbeiter suchen sich fuer ihre jeweilige Arbeitssituation das passende Umfeld - sei es allein oder mit Kollegen.
 
 
Kuerzlich habe ich an einer Podiumsdiskussion teilgenommen, bei der man Google's Direktor of Global Design fragte, was der Schluessel zum Erfolg ist. Die Antwort ist simple aber ueberraschend: Das Ziel ist, es den Mitarbeitern schoener zu machen als zu Hause. Gesundes Essen, komfortable Klimaanlage, flexible Arbeitszeiten., ein Fitnesstudio und eine Yogaarea.

Inwiefern dies fuer das Otto - Normalverbraucher - Buero bei SF Mieten bis zu $100 umsetzbar ist, sei dahingestellt.  Hier klaffen Wirklichkeit und Traum doch recht weit auseinander. Aber traeumen darf man doch sicher. Und wenn einem die Kollegen und ewig klingelnden Telefone zu sehr auf die Nerven gehen, schiebt man eben einen Tag Home office ein.

So sieht's typischerweise aus

Wie definiert man perfekten Kundenservice?

Heute muss ich mal etwas "ausser der Reihe" loswerden. Auch nach vielen Jahren in Amerika sind mir einige der typisch amerikanischen Eigenschaften auch heute noch fremd, werden es wohl auch immer bleiben.
 
Heute hatte ich wieder so ein Aha - Erlebnis. Ok, wir wissen alle, dass Deutsche nicht nur das Volk der Dichter und Denker, sondern auch dass der Meckererer und Schwarzseher sind. Ein gesundes Mass an angebrachter Kritik waeren aber auch fuer die Amerikaner durchaus hilfreich.
 
Ich holte mein Auto aus der Werkstatt ab und bekam die Frage gestellt, ob ich gewillt sei, an der Online - Zufriedenheitsbefragung von Audi USA teilzunehmen. Bevor ich irgendetwas dazu sagen konnte, teilte man mir mit, dass ich aber bitte beruecksichtigen moege, dass alles andere als die maximal zu erreichende 10 (=100%) von Audi als Totalversagen eingestuft werden wuerde. Ok. Hier steh ich nun mit meinem Problem. 100%? Eher nicht. Klar, der Typ war fuer einen Samstag Morgen 7:45 super freundlich, hat mir einen Kaffee angeboten und mich sogar gefragt, welchen Leihwagen ich denn gerne haette. Er hat mich auch angerufen, um mir die Fertigstellung des Wagens auf der Mailbox zu hinterlassen. Das Auto gewaschen und innen blitzblank geputzt haben sie auch. Aber: der Leihwagen war zwar brandneu, aber innen leider -saudreckig.
 
Meines Erachtens hat Audi mit seiner "100% oder nix" seinem Haendler eine Chance genommen, es in der Zukunft besser zu machen. Schliesslich lernt man aus seinen Fehlern.  Es scheint allerdings nicht wirklich interessant zu sein, wie gut der Service wirklich war. Es waere echt interessant zu wissen, ob die deutsche Mutterfirma oder Audi USA auf diese schwachsinnige Befragung gekommen ist.
In einem Land, in dem die Loecher in den Strassen kratermaessige Ausmasse haben und dass auch heute noch Waschmaschinen produziert, auf die meine Oma stolz gewesen waere, koennte doch ein bisschen angebrachte Kritik durchaus hilfreich sein, Dinge zu verbessern. Schliesslich lernt man ja aus Fehlern.
 
Eigentlich gefaellt mir das amerikanische Sprichwort: Success is after - failure. (Erfolg kommt nach dem Versagen). Leider nicht bei Audi USA.
 
Aber das Auto ist trotzdem einsame Klasse.

Friday, August 16, 2013

Interessanter Artikel ueber die versteckte U-Bahnstation unter der City Hall [English]

Bin gerade ueber einen interessanten Artikel ueber die versteckte U-Bahnstation unter der City Hall gestolpert. Es lohnt sich, auch wenn man im Englischen nicht so 100% satelfest ist. Geniale Fotos. also unbedingt hineinschauen: http://www.travelettes.net/new-york-city%E2%80%99s-hidden-subway-station/

Sunday, August 11, 2013

Warum Ladenmieten hoeher sind als Bueromieten

Mieten in New York City sind exorbitant hoch. Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis - und guenstig ist es nirgends, weder fuer Wohnungen noch fuer gewerblich genutzte Flaechen. Bei Gewerbeflaechen muss man nochmal differenzieren - zwischen Bueromieten und Mieten fuer Ladengeschaefte. Immobilien mit einem grossen Anteil von Ladenflaeche sind also mehr wert als Gebaeude, die keine solche haben.
 
Neue Ladenflaechen auch hier auf der 42. Strasse, direct am Times Square  
 
Uniclo at 666 Fifth Avenue
 
Vor ein paar Tagen habe ich eine interessante Sache gelesen - ein Gebaeude auf der Madison Avenue z.B. hat 15% Anteil Ladenflaeche, die 75% der Mieteinnahmen des Gebaeudes ausmacht. Das heisst, dass 100 Quadratmeter Bueroflaeche die gleichen Wert wie 2.500 Quadratmeter Bueroflaeche. Das Verhaeltnis veraendert sich sogar - waehrend Bueromieten stabil bleiben, steigen die Ladenmieten stetig, vor allem in guten Lagen.
Man kann neuerdings feststellen, dass Gebaeudeeigentuemer genau aus diesem Grund das zweite und dritte Obergeschoss fuer Laeden umbauen. Auf der 5th Avenue - der teuersten Einkaufsstrasse der Stadt - findet man z.B. den italienischen Retailer auf 666 Fifth Avenue - auf drei Etagen. Ebenso werden auch Kellergeschosse als "lower Level" hergerichtet. Ein eintraegliches Geschaeft. Sogar das Untergeschoss erzielt mitunter hoehere Mieten als die ueblichen Bueroflaechen.
Das Untergeschoss bei Toy's R Us am Times Square - Millioneneinnahmen auch hier
 
 
Aber nicht nur der hoehere Quadratmeter (oder Squarefoot)preis ist ein Anreiz fuer die Vermieter, den Ladengeschaeften eine groessere Aufmerkasmkeit zu widmen als den regulaeren Bueromietern.
 
Ladengeschaefte sind die verlaesslicheren, langfristigeren Mieter.
Bueros sind nicht zwingend an eine bestimmte Adresse gebunden. Zum Beispiel kann Bedarf an mehr oder weniger Bueroflaeche durch Reduktion oder Aufbau von Personal, Schliessung von Zweigstellen, guenstigere Angebote aus anderen Gebaeuden oder mehr zu kurzfristigen Mietvertraegen fuehren.  
Ladengeschaefte allerdings bleiben in guten Lagen, der Bedarf an Flaeche variiert nicht, und man ist darauf angewiesen, dass Kaeufer das Geschaeft auch finden. Vor allem die Flagshipstores auf der 5th Avenue bleiben hier, aus Prestigegruenden - und zahlen fast jeglichen Preis.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

Juicy Couture on 5th Avenue




Toy's R Us am Times Square

Fuer den Vermieter bringt ein Flagshipstore in den Ladengeschossen einen weiteren Vorteil - die Bueroflaechen werden interessanter (und damit teurer) fuer potentielle Bueromieter. Es ist sicherlich auch hier prestigetraechtiger, in ein Gebaeude mit einer Markenfirma zu teilen als mit einem 99 Cent Store.

Auch H&M kommt auf die 5th Avenue



 
 
 


 

Sunday, August 4, 2013

Luxus inbegriffen - das Mercedes House

New York City ist ja bekanntlich eine Stadt der Superlative – und auch die Stadt, in der die meisten Millionaere der USA leben. Schaetzungweise 400,000 sind es – im Vergleich dazu schneidet die deutsche Finanzmetropole Frankfurt mit 217,000 allerdings auch nicht ganz schlecht ab. Es ist schon erstaunlich, wieviel Geld auch nach der Finanzkrise (die in den USA doch erheblich zugeschlagen hat) verfuegbar ist. Und ausgegeben wird es gerne.
 
 
In New York veraendern sich ganze Stadtteile in affenartiger Geschwindigkeit. Wenn man z.B.auf der 11th Avenue entlanglaeuft, sieht man etliche neue Apartmenthaeuser aus dem Boden spriessen - und das in einer Gegend, in der man sich noch vor zwei Jahren im Dunkeln nicht mehr aus dem Haus getraut haette und halbverfallene Autowerkstaetten und schmutzige Fastfoodketten ihre fragwuerdige Klientel anzogen. Die Gegend heisst schliesslich nicht umsonst „Hells Kitchen“. 


Eines der neu entstandenen Gebaeudekomplexe ist das Mercedes House. Das schlangenfoermige Gebaeude ist von der Two Trees Investorengruppe fuer die Bausumme von fast $500 Millionen erstellt und vom mexikanischen Archtitekturbuero Ten Arquitectos designed.

Der Name des Gebaeudes kommt vom Haendler - der im Erdgeschoss residiert
 
Alt trifft neu - Pferdefuhrwerke vor dem Mercedes Benz Haendler
 

Insgesamt gibt es 874 Wohnungen, die von Studio (also 1 Zimmer) bis 2 Bed Room (also 3 Zimmer). 222 Wohnungen werden vermietet – 2 BR Apartments kosten dabei locker ueber $5,100 pro Monat. Fast alle Apartments sind vermietet. Die oberen Penthousewohnungen wurden allerdings verkauft – fuer $170 Millionen an Invesco Real Estate. Wenn man auf die Website schaut – es gibt Pools, ein top ausgestattetes Fitnesstudio, jede Menge Platz, um draussen zu sitzen: grillen, Sonne tanken, Bocca spielen und abends Freiluftkino. Die Subway ist nur 2 Blocks weg – der Hudson mit den langen Joggingstrecken und den Bootsanliegern nur einen in die andere Richtung, es gibt einen Park nebenan. Es gibt Restaurants, eine Reinigung, eine Tiefgarage – alles direkt im Gebaeude. Ein Supermarkt wird im Herbst oeffnen.
 

Luxusautos gehoeren zum Image des Gebaeudes - und ein Geheimtrip ist das kostenlose Fruehstueck, dass hier fuer die Mieter serviert wird
Klingt fast zu schoen, um wahr zu sein. Die Mieter allerdings scheinen nicht sehr happy zu sein. Im Internet ist die Rede von von „billigem“ Bauen: duennen Waende (die einen mehr an Nachbars Leben teilhaben lassen als man moechte) und nicht funktionierenden Steckdosen – und ebenso von genervtem Gebaeudemanagement. Sind die Mieter verwoehnt oder ist die Kritik angemessen – wer weiss es schon. 

Imposant und spektakulaer - das S foermige Mercedes House
 Wie auch immer: das Design des Gebaeudes ist aussergewoehnlich – und von der anderen Seite des Hudsons sieht es einfach spektakulaer aus. 

Der Sonnenuntergang ist inbegriffen

...und ebenso der Blick nach New Jersey (fuer einige Apartments)