Warum Ladenmieten hoeher sind als Bueromieten

Mieten in New York City sind exorbitant hoch. Angebot und Nachfrage bestimmt den Preis - und guenstig ist es nirgends, weder fuer Wohnungen noch fuer gewerblich genutzte Flaechen. Bei Gewerbeflaechen muss man nochmal differenzieren - zwischen Bueromieten und Mieten fuer Ladengeschaefte. Immobilien mit einem grossen Anteil von Ladenflaeche sind also mehr wert als Gebaeude, die keine solche haben.

 

Neue Ladenflaechen auch hier auf der 42. Strasse, direct am Times Square  

 

Uniclo at 666 Fifth Avenue

 

Vor ein paar Tagen habe ich eine interessante Sache gelesen - ein Gebaeude auf der Madison Avenue z.B. hat 15% Anteil Ladenflaeche, die 75% der Mieteinnahmen des Gebaeudes ausmacht. Das heisst, dass 100 Quadratmeter Bueroflaeche die gleichen Wert wie 2.500 Quadratmeter Bueroflaeche. Das Verhaeltnis veraendert sich sogar - waehrend Bueromieten stabil bleiben, steigen die Ladenmieten stetig, vor allem in guten Lagen.

Man kann neuerdings feststellen, dass Gebaeudeeigentuemer genau aus diesem Grund das zweite und dritte Obergeschoss fuer Laeden umbauen. Auf der 5th Avenue - der teuersten Einkaufsstrasse der Stadt - findet man z.B. den italienischen Retailer auf 666 Fifth Avenue - auf drei Etagen. Ebenso werden auch Kellergeschosse als "lower Level" hergerichtet. Ein eintraegliches Geschaeft. Sogar das Untergeschoss erzielt mitunter hoehere Mieten als die ueblichen Bueroflaechen.

Das Untergeschoss bei Toy's R Us am Times Square - Millioneneinnahmen auch hier

 

 

Aber nicht nur der hoehere Quadratmeter (oder Squarefoot)preis ist ein Anreiz fuer die Vermieter, den Ladengeschaeften eine groessere Aufmerkasmkeit zu widmen als den regulaeren Bueromietern.

 

Ladengeschaefte sind die verlaesslicheren, langfristigeren Mieter.

Bueros sind nicht zwingend an eine bestimmte Adresse gebunden. Zum Beispiel kann Bedarf an mehr oder weniger Bueroflaeche durch Reduktion oder Aufbau von Personal, Schliessung von Zweigstellen, guenstigere Angebote aus anderen Gebaeuden oder mehr zu kurzfristigen Mietvertraegen fuehren.  

Ladengeschaefte allerdings bleiben in guten Lagen, der Bedarf an Flaeche variiert nicht, und man ist darauf angewiesen, dass Kaeufer das Geschaeft auch finden. Vor allem die Flagshipstores auf der 5th Avenue bleiben hier, aus Prestigegruenden - und zahlen fast jeglichen Preis.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 

Juicy Couture on 5th Avenue



Toy's R Us am Times Square

Fuer den Vermieter bringt ein Flagshipstore in den Ladengeschossen einen weiteren Vorteil - die Bueroflaechen werden interessanter (und damit teurer) fuer potentielle Bueromieter. Es ist sicherlich auch hier prestigetraechtiger, in ein Gebaeude mit einer Markenfirma zu teilen als mit einem 99 Cent Store.



Auch H&M kommt auf die 5th Avenue