Wie findet man das richtige Buero?

Klasse A vom Feinsten - das New York TImes Gebaeude

Wer in New York City ein Buero anmieten moechte, sieht sich zunaechst einmal einer Gebaeudeklassifizierung gegenueber, die man aus Deutschland so nicht kennt, die aber einen massgeblichen Einfluss auf die zu erwartende Miete hat. 
Die Miete in den USA wird immer als Jahresmiete per SF angegeben und errechnet sich wie folgt: Wenn man z.B. ein 3,000 SF (278 Quadratmeter) grosses Buero im Empire State Building mieten will, dass pro SF ca. $60/SF kostet, ist man also jaehrlich mit $180,000 dabei. Dafuer muss man aber keinem den Weg erklaeren. 

New Yorker Buerogebaeude werden ueblicherweise in drei Klassen eingeteilt. 

Klasse A.  Diese Gebaeude prasesentieren den hoechsten Standard auf dem Markt. Es sind die neuesten, am besten gepflegten Gebaeude und besitzen die beste Infrastruktur wie z.B. High Speed Aufzuege und Rolltreppen.  Klasse A Gebaeude befinden sich in einer sehr guten Lage, haben eine bequeme Verkehrsanbindung und haben ein professionelles Management. Eine Sicherheitsfirma garantiert die Eingangskontrolle. Es gibt Annehmlichkeiten wie kleinere Laeden fuer den noetigsten Bedarf, manchmal eine Reinigung oder ein Fitnesstudio. Resultierend aus diesen Fakten, findet man in diesen Gebaueden hochklassige Mieter, die bereit sind, sehr hohe Mieten zu bezahlen. Hier finden sich Banken, Investmentfirmen und Anwaltskanzleien.

B - Klasse:- 500 Fifth Avenue

Klasse B.  Klasse B Gebaeude sind meistens ein wenig aelter, haben ein professionelles Mangement und gute Mieter.            Diese Gebaeude sind bei Investoren sehr beliebt, da man hier mit vertretbarem Aufwand den Klasse A Status wiederherstellen kann, z.B. durch Fassaden - oder Lobbysanierungen oder die Renovierung der Toiletten. In den USA befinden sich die Toiletten (Bathrooms) grundsaetzlich in der Kernzone (Core area) und werden von allen Mietern gleichzeitig benutzt.         Das hat den Vorteil, dass die eigentlichen Mietflaechen umgebaut werden koennen, ohne dass man gleichzeitig neue Baeder installieren muss.  Das bedeutet Zeit-und Geldersparnis.

Klasse C. C ist die niedrigste Klassifizierung von Buerogebaeuden. Diese Gebaeude sind ueblicherweise mehr als 30 Jahre alt und sind in einer weniger guten Gegend gelegen. Ebenso gibt es hier meistens erheblichen Renovierungsbedarf.  Elektroanlagen und Klimatisierung sind ueberaltert. Es ist schwieriger, hier gute Mieter zu finden, allerdings sind die Mieten hier vergleichsweise guenstig. Man kriegt hier bereits Flaechen von $20/SF. Aber man kriegt was man bezahlt: langsame, veraltete Aufzuege, zugige Fenster und uralte Baeder. Ueblicherweise werden solche Gebaeude irgendwann komplett entkernt und erneuert oder abgerissen.   

Wer in NYC Bueroflaechen sucht, sollte ebenso verstaerktes Augenmerk auf die folgenden Dinge legen:

• Kapazitaet der Klimaanlagen: Manche Gebaeude (auch A-Klasse !) stellen Kuehlung und Heizung nur fuer die ueblichen Buerozeiten zur Verfuegung. Wer ausserhalb dieser Zeiten arbeitet, muss extra zahlen oder aber eine unabhaengige Klimaanlage auf eigene Kosten einbauen und betreiben

• Anzahl und Geschwindigkeit der Aufzuege: Man bedenke, in grossen Gebaeuden arbeiten manchmal mehrere tausend Leute. Wenn die Aufzuege alt, klein und langsam sind, kann das lange Wartezeiten am Morgen oder Abend bedeuten

 

•  Notstromversorgung: Das Problem der Stromversorgung kennen wir nicht erst seit "Sandy". Es ist durchaus gaengig, dass im Sommer (wo der Strombedarf am hoechsten ist) gerne mal der Strom ausfaellt. Man ist also gut beraten, wenn das Gebaeude wenigstens eine Notstromversorgung fuer die wichtigsten Funktionen hat.

• Allgemeine Sicherheit und  Rettungswege : Ebenso wichtig sind die allgemeine Sicherheit (Sicherheitsdienst) und das Vorhandensein ausreichender und funktionierender Nottreppenhaeuser, Sprinkler und Brandmelder

• Deckenhoehen: Sind gerade in alten Gebaeuden ein Problem. Diese sind einfach nicht fuer die vielen Klimakanaele, Sprinkler und Elektroleitungen ausgelegt, die sich heutzutage nach Umbau dann in der abgehaengten Decke befinden. Vorsicht also wenn die Dekcenhoehe bereits im unausgebauten Zustand recht niedrig wirkt. Lieber Architekten hinzuziehen. (Ich kann gerne deutsche Architektin empfehlen!)

• Lage: Die drei wichtigsten Kategorien beim Anmieten oder Kauf einer Immobilie: Lage, Lage, Lage. Das sagt alles. Gibt es in der Naehe Restaurants, Geschaefte, Banken oder Geldautomaten. Fitnesstudios?

• Bauzustand: Zustand der Eingangshalle, der Fassade, der Fenster, der Toiletten. 

Manche Dinge sind sicherlich genau gleich in Deutschland, aber einige haben mich damals schon ueberrascht. Andere Laender, andere Sitten halt.